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La locazione è un genus dal quale discendono due tipi contrattuali, la locazione e l'affitto. La differenza tra questi due tipi si rileva nella produttività dell'oggetto, infatti si ha locazione quando l'oggetto non è produttivo, si ha affitto quando l'oggetto è produttivo. La locazione è il contratto con il quale una parte(locatore) concede il godimento del bene all'altra( locatario o conduttore). Usualmente la locazione di beni mobili è detta noleggio ma va tenuta distinta dal tipo contrattuale regolato dal codice della navigazione. DURATA: la durata della locazione non può eccedere i trenta anni, quando il termine pattuito ecceda tale limite si riduce al termine predetto. In mancanza di pattuizione la durata verrà stabilita secondo i dettami dell'art 1574 c.c. il quale dispone quanto segue 1) se oggetto del contratto sia una casa senza arredamento di mobili, la durata della locazione sarà di un anno; 2)se si tratta di camere o appartamenti mobiliati la durata è valutata secondo l'unità di tempo a cui è commisurata la pigione; 3) se si tratta di cose mobili la durata è commisurata all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo; 4) se si tratta di mobili destinati all'arredamento di un bene in locazione la durata sarà corrispondente alla locazione del bene immobile. La distinzione di questi due casi è assai rilevante poiché nel primo caso la locazione cessa senza alla scadenza senza necessità della disdetta, nel secondo caso, quando la durata è stabilita secondo le regole dettate dall'art. 1574 c.c., il rinnovo è automatico se non vi è la disdetta. OBBLIGHI DEL LOCATORE: ai sensi dell'art.1575 c.c. il locatore deve consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, deve garantirne il pacifico godimento durante la locazione e deve mantenerla in modo da consentirne l'uso convenuto. Se il bene locato presenta vizi non conosciuti dal conduttore e non facilmente conoscibili, il locatario può chiedere la risoluzione del contratto oppure chiedere la riduzione del corrispettivo; inoltre, il locatore deve risarcire i danni, in relazione ai vizi, al conduttore, salvo che provi di averli ignorati al momento della consegna del bene. La responsabilità del locatore per i vizi della cosa può essere convenzionalmente, cioè con l'accordo delle parti, esclusa o limitata salvo che tali vizi rendano impossibile il godimento del bene; se i vizi espongano a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari questi può chiedere la risoluzione del contratto. Il locatore deve occuparsi della manutenzione ordinaria della cosa salvo le piccole riparazioni; il locatario, se la manutenzione fosse urgente, può adoperarsi per riparare la cosa ed ha diritto al rimborso, deve però avvisare il proprietario del bene. Costui deve garantire il pacifico godimento della cosa, egli deve, cioè, agire contro i terzi che rendano spiacevole il godimento del bene su richiesta del conduttore. OBBLIGHI DEL LOCATARIO: il locatario deve usare del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia, egli è responsabile del perimento o dei danni subiti dal bene nel corso della locazione salvo che provi che si siano verificati per causa a lui non imputabile. Il conduttore deve pagare il corrispettivo stabilito, è obbligato a consegnare la cosa nello stato in cui l'ha ricevuta al termine del contratto. Non dà luogo a responsabilità l'usura che deriva dal normale godimento del bene. Nel caso il conduttore ritardasse la consegna del bene dovrà pagare il danno subito dal locatore. Il locatario può sublocare il bene salvo diversa disposizione del contratto. OPPONIBILITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: se il proprietario aliena il bene il conduttore può opporre all'acquirente il contratto di locazione purché questo abbia data certa anteriore alla vendita. Tale norma deroga al principio di relatività degli effetti contrattuali. Tale contratto può essere costituito secondo due modelli, il modello precostituito dalle associazioni dei conduttori e quelle della proprietà edilizia e il modello alternativo. Il primo modello ha durata minima di tre anni con automatico rinnovo di altri due anni. Il secondo modello ha una durata minima di 4 anni con rinnovo automatico di altri 4 anni, secondo tale modello il conduttore ha il diritto di prelazione nel caso in cui il proprietario del bene intenda venderlo; il locatario ha inoltre il diritto di ripristino del contratto se il locatore abbia invocato degli usi differenti per sottrarsi al rinnovo del contratto ma non abbia, poi, destinato l'immobile a tali usi. FORMA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: il contratto, secondo la l.n. 431/1998, deve avere la forma scritta per la locazione di immobili ad uso abitativo, pena la nullità del contratto. E', inoltre, prevista la nullità della clausola attraverso la quale si impone la risoluzione del contratto in caso di alienazione del bene. Per quanto riguarda la locazione degli immobili urbani ad uso non abitativo la l.n. 392/1978 impone la durata minima del contratto di sei anni per immobili destinati ad uso commerciale, industriale ed artigianale, mentre se l'immobile è destinato ad uso alberghiero la durata minima è di nove anni. AFFITTO: l'affitto si differenzia dalla locazione per la natura produttiva del bene, si parla di affitto quando oggetto del contratto sia per es. un'azienda. La natura del bene impone al conduttore di mantenere la destinazione economica di questo, in caso contrario l'affittante può chiedere la risoluzione del contratto. E' vietato il subaffitto del bene. |
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